LG Hannover: Immo-Anzeige muss Energieausweis enthalten
Eine Maklerfirma hatte in Zeitungen für ein Einfamilienhaus inseriert. Angaben über die Art des Heizungsträgers und den Energieausweis fanden sich allerdings nicht in der Anzeige. Das LG Hannover verurteilte den Makler wegen wettbewerbswidriger Werbung. Dem Verbraucher würden so wesentliche Informationen vorenthalten, die er für seine Entscheidung benötigt. Dass die Mitarbeiter des Maklers bei der Besichtigung ihrerseits den Auftraggeber nach Energieausweisen gefragt, jedoch keine erhalten hätten, sei unbeachtlich.
LG Hannover vom 8.8.2017; Az. 32 O 7/17
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Gesetzgebung: Berufszulassungsregelung für Makler und Verwalter
Am 1.8.2018 wird das "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter" in Kraft treten. Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis ist dann, dass der Verwalter seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann. Immobilienverwalter und Makler müssen dann auch regelmäßige Fortbildung nachweisen. Im Gesetz sind 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren vorgeschrieben. Wer der Fortbildungspflicht nicht nachkommt, kann mit einem Bußgeld belegt werden. Die Fortbildungspflicht gilt auch für mitwirkende beschäftigte Personen. Es genügt dann, wenn eine angemessene Zahl von Vertretungsberechtigten die Weiterbildung absolviert. Die Verbraucher müssen über absolvierte Fortbildungen informiert werden. Vorgesehen ist die Regelung von Einzelheiten zur Weiterbildungspflicht in einer eigenen Rechtsverordnung, die aber noch nicht vorliegt. Wer am 1.8.2018 bereits tätig ist, hat bis zum 1.3.2019 Zeit, die Erlaubnis zu beantragen. Nachgewiesen werden muss die Teilnahme an Fortbildungsveranstaltungen dann erstmals im August 2021.
BT Drucksache 18/10190
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LG Karlsruhe: Erbbauzins und Restlaufzeit müssen bei Werbung für Erbbaurecht angegeben werden
Beim Erbbaurecht wird den Erbbauberechtigten die Nutzung eines Grundstücks auf Zeit erlaubt. Das Erbbaurecht bietet daher nicht die gleichen umfassenden Befugnisse des Berechtigten wie das Eigentum. Das ist auch bei der Werbung zu berücksichtigen.
Ein Makler bot auf einer Plattform für Immobilien eine Wohnung in einem Gebäude an, das sich auf einem Erbbaugrundstück befand. Angaben über die Dauer des Erbbaurechtes oder den Erbbauzins fanden sich nicht.
Nach Auffassung des LG Karlsruhe ist dies wettbewerbswidrig. Einmal verstoße die fehlende Angabe des Erbbauzinses gegen die Preisangabenverordnung. Zum anderen hätten die Dauer des Erbbaurechtes und der zu bezahlende Erbbauzins genannt werden müssen.
Daran ändere auch nichts, dass dies deswegen nicht möglich gewesen sei, weil die Schnittstelle, über die diese Angebote auf die Plattform übertragen werden, die Erfassung von Daten in Bezug auf das Erbbaurecht nicht vorsehe und diese deswegen auch nicht in der Anzeige erschienen. Ebenso wenig ändere daran etwas, wenn die erforderlichen Daten im schriftlichen Exposee genannt wurden.
LG Karlsruhe vom 7.2.2014 - Az. 14 0 77/13 KfH III
WRP 2014, 1120
OLG Düsseldorf: Hausverwalter darf keinen Prozess führen
Ein Hausverwalter hatte einem Kunden zwei Schriftsätze in einem von ihm geführten Verfahren vorbereitet und auf eigenem Briefkopf und mit eigener Unterschrift verfasst. Das OLG Düsseldorf war der Meinung, dass dies gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße, weil zur Rechtsberatung nur zu diesem Beruf zugelassene Rechtsanwälte befugt seien. Der Hausverwalter habe darin rechtliche Ausführungen gemacht und sich auch als Prozessbevollmächtigter bezeichnet. Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters gehörten zwar alle Rechtsangelegenheiten, die die Beziehungen zu Mietern, Bauhandwerkern, Lieferanten und Personal betreffen, auch eine außergerichtliche Beratung und Vertretung sei danach möglich, die Mitwirkung an der Führung eines Rechtsstreites falle jedoch nicht darunter.
OLG Düsseldorf vom 17.6.2014 - Az. I - 20 U 16/14
GRUR RR 2014, 399
LG Leipzig: Immobilienmaklerin im Internet
Eine Immobilienmaklerin hatte im Internet für ihre Leistungen geworben. Die Website war seit Januar 2013 mit einem Impressum abrufbar. Erst seit dem 14.1.2014 verfügte die Maklerin tatsächlich über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung.
Aus diesem Grunde mahnte sie im Februar 2013 ein Konkurrent ab. Die Tätigkeit ohne Gewerbeerlaubnis verstoße gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, die Tatsache, dass der Name im Impressum auf der Website nicht angegeben sei, gegen § 5 TKG. Außerdem täusche die Maklerin im Portal LinkedIn über ihre berufliche Qualifikation und das Alter ihres Unternehmens.
Das LG Leipzig sah in der Tatsache, dass die Maklerin ohne die erforderliche Gewerbeerlaubnis tätig war, in der Tat einen Verstoß gegen § 4 Nr. 11 UWG.
Sie habe bereits im Jahr 2013 Verträge über Wohnräume vermittelt, die Erlaubnis stamme aber erst aus dem Februar 2014.
Das Impressum der Maklerin weise keine Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde auf. Dies stelle auch keinen unbeachtlichen Bagatellverstoß dar, sondern sei geeignet, die Interessen von Verbrauchern, Mitbewerbern und sonstigen Marktteilnehmern spürbar zu beeinträchtigen.
Schließlich sei die Angabe „Diplom-Betriebswirt“ irreführend, weil die Maklerin lediglich ein von der IHK angebotenes Abendstudium absolviert habe. Ebenso sei die Angabe “Geprüfte Immobilienmaklerin“ irreführend, weil sie keine Prüfung abgelegt, sondern lediglich an einem Lehrgang teilgenommen habe.
LG Leipzig vom 12.6.2014 - Az. 05 O 848/13
JurPC Web- Dok. 139/2014, Abs. 1 – 76
LG Berlin: Falsche Wohnflächenangabe ist irreführend
Ein Immobilienmakler in Berlin hatte in Tageszeitungen für verschiedene Villenobjekte
mit Angabe der Wohnflächen in Quadratmetern geworben (Objekt A: 300 m² ; Objekt B:
200 m² ; Objekt C: 240 m² ; Objekt D: 225 m²). Tatsächlich waren es jedoch bei Objekt A
nur 200 m², bei Objekt B: 125 m² ; bei Objekt C: 180 qm und bei Objekt D: 130 m².
Das Landgericht Berlin verbot deswegen diese Anzeigen als irreführend. Die
Herausstellung einer um 20 bis 40 Prozent größeren Nutzfläche einer Immobilie als
Wohnfläche sei erheblich irreführend, auch wenn die Kaufentscheidung nicht alleine auf
Grund der irreführenden Angaben in einer Zeitungsanzeige getroffen werde.
LG Berlin, Urteil vom 22. August 2006 - Az. 102 O 48/06
WRP 2006, 1545
LG Würzburg: Makler haftet selbst für Verstoß gegen EnEV
Nach der Energieeinsparverordnung müssen in der Werbung für ein Objekt bestimmte Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch gemacht werden. Ob die Verpflichtung auch den Makler selbst trifft, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Das LG Würzburg hat nun entschieden, dass der Makler sehr wohl auch selbst in einer von ihm geschalteten Anzeige verpflichtet ist, die von der Energieeinsparverordnung vorgegebenen Angaben zu machen. Erfüllt er diese Pflicht nicht, handele er selbst - und nicht nur der Eigentümer des beworbenen Objektes – wettbewerbswidrig und könne auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Im Übrigen seien Verstöße gegen die Energieeinsparverordnung immer spürbar und könnten deswegen immer verfolgt werden.
LG Würzburg, Urteil vom 10.9.2015 - Az. 1 HKO 1046/15
OLG Saarbrücken: Fotografien von Innenräumen kann Persönlichkeitsrecht des Inhabers verletzen
Ein Makler hatte ein Haus mit Fotos von Innenräumen, Garten, Garage und einer detaillierten Beschreibung auf seiner Internetseite angeboten. Die Hauseigentümerin hatte diesen Makler zwar im Jahr 2006 in den Jahren 2006 bzw. 2008 mit dem Verkauf erfolglos beauftragt.
Das OLG Saarbrücken wies die Klage auf Unterlassung der Hauseigentümerin auf Unterlassung der Veröffentlichung ab. Zwar umfasse das allgemeine Persönlichkeitsrecht das Recht auf Achtung der Privatsphäre, das jedermann einen autonomen Bereich der eigenen Lebensgestaltung zubillige. Dazu gehöre auch das Recht, für sich zu sein, sich selber zu gehören und den Anblick anderer auszuschließen. Dieses Recht werde verletzt, wenn Bilder veröffentlicht werden, die eine durch Einfriedung eines Grundstücks geschaffene Privatsphäre eingreifen und besonders Recht auf Selbstbestimmung bei der Offenbarung der persönlichen Lebensumstände beeinträchtigen. Ein Immobilienangebot unter Beifügung einer Vielzahl von Lichtbildern, die Innenräume, Garten und Garage des Hausanwesens zeigen, sei deswegen grundsätzlich geeignet, das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Hauseigentümers zu beeinträchtigen. Zudem werde durch die Anzeige die nicht vorhandene Verkaufsabsicht in der Öffentlichkeit verbreitet. Allerdings sei im vorliegenden Fall eine Identifizierung des Hauses nicht möglich gewesen.
OLG Saarbrücken vom 17.6.2015 - Az. 5 O 56/14
LG Berlin: Ausnutzen von Informationen eines Maklers begründet keinen Provisionsanspruch
Ohne Werbung wird sich kaum eine Immobilie verkaufen lassen. Deswegen werden Details eines Objektes im Internet oder in der Zeitungswerbung bekannt gegeben. Im vorliegenden Fall hatte eine Immobilienmaklerin ein Objekt ausführlich beschrieben und bebildert. Ein Interessent meldete sich, ein Besichtigungstermin vereinbart, von seiten des Interessenten jedoch nicht eingehalten. Der erwarb die Wohnung später von einem anderen Makler. Das LG Berlin wies den Anspruch auf Provisionszahlung der Maklerin zurück. Ein Makler, der im Rahmen der Werbung Angaben zu einem Objekt macht, handelt auf eigenes Risiko. Nutze ein Interessent die Angaben aus, begründe dies keinen Provisionsanspruch.
LG Berlin, Urteil vom 20.2.2015 - Az. 11 O 98/14
LG Karlsruhe: Erbbauzins und Restlaufzeit müssen bei Werbung für Erbbaurecht angegeben werden
Beim Erbbaurecht wird den Erbbauberechtigten die Nutzung eines Grundstück auf Zeit erlaubt. Das Erbbaurecht bietet daher nicht die gleichen umfassenden Befugnisse des Berechtigten wie das Eigentum. Das ist auch bei der Werbung zu berücksichtigen.
Ein Makler bot auf einer Plattform für Immobilien eine Wohnung in einem Gebäude an, das sich auf einem Erbbaugrundstück befand. Angaben über die Dauer des Erbbaurechtes oder den Erbbauzins fanden sich nicht.
Nach Auffassung des LG Karlsruhe ist dies wettbewerbswidrig. Einmal verstoße die fehlende Angabe des Erbbauzinses gegen die Preisangabenverordnung. Zum anderen hätte die Dauer des Erbbaurechtes und der zu bezahlende Erbbauzins genannt werden müssen.
Daran ändere auch nichts, dass dies deswegen nicht möglich gewesen sei, weil die Schnittstelle, über die diese Angebote auf die Plattform übertragen werden, die Erfassung von Daten in Bezug auf das Erbbaurecht nicht vorsehe und diese deswegen auch nicht in der Anzeige erschienen. Ebenso wenig ändere daran etwas, wenn die erforderlichen Daten im schriftlichen Exposee genannt wurden.
LG Karlsruhe, Urteil vom 7.2.2014 - Az. 14 0 77/13 KfH III
WRP 2014, 1120
OLG Düsseldorf: Hausverwalter darf keinen Prozess führen
Ein Hausverwalter hatte einem Kunden zwei Schriftsätze in einem von ihm geführten Verfahren vorbereitet und auf eigenem Briefkopf und mit eigener Unterschrift verfasst. Das OLG Düsseldorf war der Meinung, dass dies gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße, weil zur Rechtsberatung nur zu diesem Beruf zugelassene Rechtsanwälte befugt seien. Der Hausverwalter habe darin rechtliche Ausführungen gemacht und sich auch als Prozessbevollmächtigter bezeichnet. Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters gehörten zwar alle Rechtsangelegenheiten, die die Beziehungen zu Mietern, Bauhandwerkern, Lieferanten und Personal betreffen, auch eine außergerichtliche Beratung und Vertretung sei danach möglich, die Mitwirkung an der Führung eines Rechtsstreites falle jedoch nicht darunter.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.6.2014 - Az. I - 20 U 16/14
GRUR-RR 2014, 399
LG Leipzig: Immobilienmaklerin im Internet
Eine Immobilienmaklerin hatte im Internet für ihre Leistungen geworben. Die Website war seit Januar 2013 mit einem Impressum abrufbar. Erst seit dem 14.1.2014 verfügte die Maklerin tatsächlich über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung.
Aus diesem Grunde mahnte sie im Februar 2013 ein Konkurrent ab. Die Tätigkeit ohne Gewerbeerlaubnis verstoße gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, die Tatsache, dass der Name im Impressum auf der Website nicht angegeben sei, gegen § 5 TKG. Außerdem täusche die Maklerin im Portal LinkedIn über ihre berufliche Qualifikation und das Alter ihres Unternehmens.
Das LG Leipzig sah in der Tatsache, dass die Maklerin ohne die erforderliche Gewerbeerlaubnis tätig war, in der Tat einen Verstoß gegen § 4 Nr. 11 UWG.
Sie habe bereits im Jahr 2013 Verträge über Wohnräume vermittelt, die Erlaubnis stamme aber erst aus dem Februar 2014.
Das Impressum der Maklerin weise keine Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde auf. Dies stelle auch keinen unbeachtlichen Bagatellverstoß dar, sondern sei geeignet, die Interessen von Verbrauchern, Mitbewerbern und sonstigen Marktteilnehmern spürbar zu beeinträchtigen.
Schließlich sei die Angabe „Diplom-Betriebswirt“ irreführend, weil die Maklerin lediglich ein von der IHK angebotenes Abendstudium absolviert habe. Ebenso sei die Angabe “Geprüfte Immobilienmaklerin“ irreführend, weil sie keine Prüfung abgelegt, sondern lediglich an einem Lehrgang teilgenommen habe.
LG Leipzig, Urteil vom 12.6.2014 - Az. 05 O 848/13
JurPC Web- Dok. 139/2014, Abs. 1 – 76
LG Berlin: Falsche Wohnflächenangabe ist irreführend
Ein Immobilienmakler in Berlin hatte in Tageszeitungen für verschiedene Villenobjekte mit Angabe der Wohnflächen in Quadratmetern geworben (Objekt A: 300 m² ; Objekt B: 200 m² ; Objekt C: 240 m² ; Objekt D: 225 m²). Tatsächlich waren es jedoch bei Objekt A nur 200 m², bei Objekt B: 125 m² ; bei Objekt C: 180 qm und bei Objekt D: 130 m².
Das Landgericht Berlin verbot deswegen diese Anzeigen als irreführend. Die Herausstellung einer um 20 bis 40 Prozent größeren Nutzfläche einer Immobilie als Wohnfläche sei erheblich irreführend, auch wenn die Kaufentscheidung nicht alleine auf Grund der irreführenden Angaben in einer Zeitungsanzeige getroffen werde.
LG Berlin, Urteil vom 22. August 2006 - Az. 102 O 48/06
WRP 2006, 1545